Entziehungsklage nach § 17 WEG: Abmahnung durch, aufgrund oder ohne Beschluss

Die Entziehung von Wohnungseigentum ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz das äußerste Mittel. § 17 WEG erlaubt sie nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, etwa bei nachhaltigem Hausgeldrückstand oder wiederholter grober Störung des Gemeinschaftsfriedens. Zwingende Voraussetzung ist eine vorherige Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 4. Juli 2025 (Az. V ZR 77/24) wichtige Klarstellungen zum Rechtsschutz gegen Abmahnungen und zu den möglichen Vorgehensweisen der Gemeinschaft und des Verwalters getroffen.

Kernaussage der Entscheidung

Der BGH stellt klar: Beschlüsse, die eine Abmahnung enthalten oder den Verwalter zum Ausspruch einer Abmahnung ermächtigen, sind selbstständig anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn der Beschluss inhaltlich noch keine wirksame Abmahnung darstellt. Entscheidend ist, dass der Beschluss Grundlage für eine spätere Entziehungsklage sein kann.

Der Rechtsschutz beschränkt sich allerdings auf formelle Mängel des Beschlusses. Materielle Fragen – also ob das vorgeworfene Verhalten tatsächlich vorliegt und eine Entziehung rechtfertigt – sind ausschließlich im Entziehungsverfahren zu klären.

Der entschiedene Fall in Kürze

Eine Wohnungseigentümerin und ehemalige Beirätin wurde per Beschluss abgemahnt, weil sie sich nach Ansicht der Gemeinschaft gemeinschaftsschädigend verhalten habe. Der Verwalter setzte den Beschluss um und sprach die Abmahnung aus. Die Anfechtungsklage blieb letztlich erfolglos, weil keine formellen Beschlussmängel geltend gemacht wurden.

Bedeutung für Verwalter

Vor einer Entziehungsklage ist eine wirksame Abmahnung zwingend erforderlich. Diese kann auf drei Arten erfolgen:

1. durch einen Beschluss, der selbst die Abmahnung enthält,

2. durch einen Beschluss, der den Verwalter zum Ausspruch der Abmahnung ermächtigt,

3. ohne Beschluss direkt durch den Verwalter, wenn eine sofortige Abmahnung erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Sobald ein Beschluss gefasst wird, ist er gerichtlich angreifbar – allerdings nur wegen formeller Fehler, etwa fehlender Tagesordnung, Fristverstößen oder mangelnder Bestimmtheit. Die IWTS, als professionelle Verwaltung, achtet auf die Einhaltung dieser Formerfordernisse.

Eine Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret benennen, zur sofortigen Verhaltensänderung auffordern und unmissverständlich auf die drohende Entziehung des Wohnungseigentums hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, liegt keine wirksame Abmahnung vor.

Hinweise für Wohnungseigentümer und Beiräte

Eine Anfechtungsklage gegen Abmahnungsbeschlüsse ist regelmäßig nur dann erfolgversprechend, wenn ein relevanter formeller Mangel vorliegt. Dieser muss fristgerecht und schlüssig dargelegt werden. Über die materielle Berechtigung der Vorwürfe entscheidet ausschließlich das Gericht im Entziehungsverfahren.

Beschlüsse können keine objektiv nicht bestehenden Tatsachen oder Rechtsfolgen begründen. Ob ein Verhalten zu unterlassen ist oder eine Entziehung rechtfertigt, unterliegt der gerichtlichen Kontrolle.

Auswirkungen für die Gemeinschaft

Ein rechtskräftiges Urteil zur Veräußerung des Wohnungseigentums berechtigt die Gemeinschaft zur Zwangsvollstreckung. Gleiches gilt bei entsprechenden vollstreckbaren Schuldtiteln. Ab Rechtskraft verliert der betroffene Wohnungseigentümer sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (§ 25 Abs. 4 WEG).

Fazit

Das Urteil schafft Klarheit für die Praxis: Abmahnungen sind sorgfältig vorzubereiten, formal sauber zu beschließen und inhaltlich eindeutig zu formulieren. Für Verwalter und Gemeinschaften ist dies eine zentrale Voraussetzung, um spätere Entziehungsklagen rechtssicher durchzusetzen.Wohnungseigentümer, der rechtskräftig zur Veräußerung verurteilt ist, hat bei Beschlussfassungen kein Stimmrecht mehr (§ 25 Abs. 4 Variante 3 WEG).